二手房买卖，如此“跳单”合法！
近日，重庆市渝北区人民法院作出一则关于二手房买卖居间服务合同的判决，判决驳回原告重庆某顾问公司要求被告罗某支付居间报酬10600元的诉讼请求，为二手房买卖中居间服务合同的“跳单”行为提供了规则指引。
法院查明，2015年1月22日，原告重庆某顾问公司与被告罗某签订《房地产经纪看房书》，约定：一、被告罗某委托原告居间购买房屋，原告推荐房源供挑选，包括产权调查、确定成交意向、办理过户等；二、在签订本确认书后的6个月内，被告与原告曾经居间介绍的房屋以任何形式及条件自行成交，视为原告履行了居间义务；居间服务费按成交金额的2%计算，被告与房屋出售人签订买卖合同之日支付。
值得说明的是，在签订上述确认书时，被告罗某已经实地查看了某案涉房屋。同日，被告罗某与另外一家重庆某房地产经纪公司也签订了《客户委托看房协议书》，看房协议书同样包括该案涉房屋。
2015年2月4日，被告罗某与涉案房屋所有权人涂某、袁某、经纪人重庆某房地产经纪公司签订《买卖协议书》，约定：罗某以53万元的价格购买案涉房屋。同年2月4日、3月26日，被告罗某向重庆某房地产经纪公司分两次共支付8000元中介费。2015年3月18日，被告办理了房屋所有权证。
法院认为，原被告双方于2015年1月22日签订的《房地产经纪看房书》第二条内容属于格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息“跳”过中介公司去购买房屋，从而使得中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在法律规定的“免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定有效。根据约定，判断买方是否违约的关键，要看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的上述条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成违约。本案中，被告罗某通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，并没有利用原告提供的条件，故不构成违约，原告要求被告罗某支付居间报酬10600元的诉讼请求，法院不予支持。
重庆市渝北区优秀律师事务所重庆森达律师事务所房产专业律师提醒各位市民及房产居间商，最高人民法院在2011年12月20日发布的第一批指导性案例中对房屋居间“跳单”规则如此确定：“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，而撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得‘跳单’违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于‘跳单’违约。
最高人民法院确定的上述“跳单”裁判规则，既保护了中介公司的合法权益，有利于推动中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，也有利于促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益